El precio medio de la vivienda en España acumula una caída media del 19,3% desde el nivel máximo que alcanzó en el boom inmobiliario, en diciembre de 2007, según los datos de la tasadora Tinsa, que recordó que las caídas son aún mayores en las zonas más afectadas por la burbuja, la costa mediterránea, donde los precios han bajado ya un 27%.
Los datos de Tinsa, autora del 25% de las tasaciones de viviendas que se realizan en España, como los de otros agentes del mercado como Fotocasa, que elabora una estadística inmobiliaria con el IESE, parecen empeñados en contradecir la opinión de los expertos internacionales como el FMI (que augura descensos adicionales de precios del 40%) o el semanario británico The Economist (que cree que los precios deberían caer aún un 43%). Así, según Tinsa, los precios se están estabilizando tras las fuertes caídas de los últimos meses de forma que el índice, que la firma elabora desde enero del 2001, subió incluso ligeramente en marzo.
Raúl García, director comercial de Tinsa, reconoció que los precios de la vivienda pueden seguir bajando en los próximos meses, impulsados por el aumento de los tipos de interés, y por otros factores como la falta de confianza del consumidor, los altos niveles de desempleo, o la incertidumbre regulatoria. Con todo, no consideró posibles en el mercado español descensos como los que prevén The Economist o el FMI.
“El mercado inmobiliario español es muy diferente del de otros países como Reino Unido o Estados Unidos, que se utilizan como referencia en esos estudios, porque tiene casi un 90% de vivienda en propiedad mientras que allí hay una parte muy importante de alquiler. En esos países la vivienda se comporta como un bien de inversión, en el que el precio de venta es muy elástico en función de la rentabilidad que ofrece el alquiler sobre el capital invertido, mientras que en España la compra por inversión es casi marginal”, señaló García.
Así, el directivo de Tinsa recordó que el año pasado se vendieron en España unas 500.000 viviendas, entre nuevas y de segunda mano, un nivel de transacciones similar al de los años 1999, 2000 y 2001 “cuando no se creía en absoluto que el sector inmobiliario español estuviera en crisis”. Esta cifra, sin embargo, se dobló en los años del boom.
García recordó también que incluso la compra como inversión ha vuelto a ganar interés con la caída de precios. “Ya hay oportunidades en el mercado de comprar viviendas que den una rentabilidad por alquiler superior al 3,5%, que muchos inversores consideran atractiva”, aseguró. A su juicio, la incertidumbre sobre cambios regulatorios, dentro del ajuste presupuestario del estado frena un aumento de las adquisiciones por inversiones.
El ajuste, recordó el experto de Tinsa, ha sido además especialmente intenso en las zonas más afectadas por la burbuja, como la Costa Mediterránea, donde se concentran las segundas residencias (27% de caída) y en las capitales y áreas metropolitanas (alrededor del 21%). Según el índice inmobiliario de Tinsa, el precio medio de la vivienda en marzo era un 3,7% más barato que en marzo del 2010, y ha suavizado su caída desde enero, cuando la caída interanual era del 5%, aunque puede acusar a medio plazo el efecto de la subida de los tipos.
La tendencia a la estabilización del índice de Tinsa coincide con los estudios realizados por otras firmas, como el de IESE con Fotocasa. Este estudio, que analiza solo el mercado de segunda mano, señala que el precio de la vivienda acumula en España 41 meses de bajada desde los máximos (que en Madrid y Euskadi se alcanzaron a finales de 2006 y en Catalunya en diciembre del 2007), con una caída media del 24,5%. En tres provincias (Lugo, Palencia y Jaén), sin embargo, los precios han vuelto a repuntar y son ahora más altos que hace un año (un 7,3%, 2,3% y un 0,6% respectivamente), un fenómeno que se da también en un 7% de los municipios españoles, liderados por Estepona y Torrox, en Málaga, con alzas del 7,4% y el 6,6% respectivamente, y Ciempozuelos (Madrid) con un 2,9%.
